上周五，也就是4月7日，房地产板块突然大涨，我爱我家、国创高新、天保基建、中交地产等多股涨停。板块中军万科A也大涨5个点以上。而房地产板块自去年11月反弹过一波行情之后，今年以来便是一路下跌。
上周五的大涨，可谓是“久旱逢甘霖”。而不少市场人士认为，刺激地产板块大涨的直接导火索是百亿私募“网红”基金经理李蓓的最新发声。然而，李蓓很快就在当天下午发文表示“这个锅我不背”。
房地产出现10年一遇级别的机会？
半夏投资在最新运作报告显示：李蓓日前已开始“布局”上市房企，并维持超10%的地产股总体持仓比例作为底仓。她在报告中对持有人称“持有地产股并不是风险而是机会,后续表现只是时间问题。部分上市房企的股价存在3-10倍的上涨空间”。
半夏投资的这份最新报告在投资者间广泛流传，各大媒体也纷纷报道，房地产板块“应声大涨”，或有巧合的成分，但也足见李蓓的影响力。毕竟李蓓曾在去年10月市场底部喊抄底，结果市场就真的见底反弹了。
资料显示，李蓓本科毕业于北京大学元培学院，研究生毕业于北京大学光华管理学院，拥有10年基金管理行业工作经验，是国内宏观对冲投资领域的先行者和领导者。李蓓于2015年创立半夏投资，根据最新的百亿私募收益来看，半夏投资在近三年的收益位列百亿私募第二名的地位。
半夏投资的投资策略就是基于内部自上而下对宏观经济和资产价格驱动因子的分析，判断各个大类资产价格（如股票、债券、期货等）在未来一段时期的趋势，从而指导基金在各个类别资产上的配置和交易。
李蓓的半夏投资在私募排排网有业绩显示的基金产品有5只，其中，“半夏稳健混合宏观对冲”在今年以来、近一年、近三年均是表现相对领先的产品。在近三年有业绩显示的4只产品均取得了100%以上的收益。
今年以来李蓓的产品收益排名并不居前，不少投资者认为或与其布局了房地产板块相关。然而李蓓认为，当前房地产持仓回撤只是暂时的，她对自己的持仓非常有信心。
李蓓表示，当前对房地产行业的判断要点是：1.地产全行业住宅销售在11亿平米见底，后续温和回升。2.行业内大部分企业资产负债表受创伤，未来1-2年，仍不具备供给端扩张的能力。全行业拿地和开工会依然下行。3.供给已经大幅下降1年，后续1-2年仍将下降，需求企稳回升，供需错配，房价会企稳回升。4.从现在往后，头部企业份额上升，毛利改善，量价齐升。5.从资产价值的角度，一旦房价企稳回升，高库存高杠杆未暴雷企业的存量资产重估弹性巨大。
李蓓认为，“几乎可以确认，房地产板块这是10年一遇级别的机会，股价的反应只是时间问题。但是，考虑到当前股价对基本面的反应太弱，市场情绪暂时不认可，我们也不想立刻顶着市场情绪逆势重仓，给自己找难受，暂时维持10%多的地产股总体持仓比例作为底仓，不继续加仓。耐心等待基本面矛盾持续积累，市场情绪改善，上升趋势确认再加仓”。
李蓓表示自己公开看多地产股已经很长时间了。“中国地产行业经历了有史以来的第一次大力度的供给侧改革，现在还活着的很多地产公司，市值会创新高”。
目前李蓓持有的地产股大部分是港股。在她看来，同一家公司的港股比A股实在是便宜太多，折价水平也显著高于市场平均的AH溢价。
林园、金美桥等私募大佬也有发声
3月16日，私募大佬林园在私募排排网主办的高峰论坛中，也谈及了房地产板块的投资机会。他认为“一些由于需求方减少或者出了问题的企业，例如地产行业，我认为现在可以介入。虽然有些地产商倒闭，但我相信这个行业还是大行业。他们倒闭了才要投，我们才能上台阶，我们一贯观点，什么危机来了，都要上一把，这个时间点说这个问题，不会错”。
在近期投资交流活动中，千亿私募景林资产合伙人金美桥在分享中也提到了房地产板块的看法。他认为，“房地产领域的配置，主要以央企背景的物业服务型公司为主，长期看好标的公司市场份额的逐步提升和大股东实力雄厚；这类公司属于轻资产运营模式，只要服务和运营做得好，就有一定天然垄断的优势”。
以上是资本市场大佬对于房地产的看法，那么产业大佬又如何看待当前的房地产行业呢？
在3月31日举行的万科2022年度业绩发布会上，万科董事会主席郁亮表示，“现阶段房地产市场既没有狂飙，也没有倒春寒，市场仍然处于温和恢复的阶段。只要外部环境不发生突发性变化，一段时间内，每年12亿平方米的市场需求还是有的，这就是保底线”。
迎水投资、上海运舟等百亿私募均有布局地产股
截至4月7日，已经有部分地产公司公布了2022年的年报，根据最新年报数据显示，有5家A股地产公司的前十大流通股东名单中出现了私募基金的身影。其中，3只个股为私募在去年四季度新进买入。
百亿私募宁波梅山保税港区凌顶投资、上海运舟私募、迎水投资等均持有数千万元市值的地产股。其中，中欧基金知名基金经理周应波于2022年成立的运舟私募，在公司开启募资之后的短短三个月时间内就快速达到百亿规模。迎水投资是2022年百亿私募的年度收益冠军。
非百亿私募的恒邦兆丰、天倚道投资其成立以来均有亮眼表现，截至2023年3月底，恒邦兆丰的年化收益达到55%以上，天倚道投资的年化收益达到48%以上。
笔者发现李蓓在地产股的选股上，从市净率（PB）的角度考量了地产的估值水平。因此，笔者在A股的地产公司当中，剔除了市值不足百亿的公司，统一以2022年3季度的财务数据计算市净率，然后按照市净率估值排序A股的地产股，供大家参考。13只地产股的市净率估值不到1倍。
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