自4月26日以来，房地产板块在一系列利好催化下异军突起，成为近期市场的领涨板块。5月17日午间，房地产再迎央行重磅利好：两套内首付比例、公积金利率下调，商贷利率不设下限！
受该消息刺激，5月17日，房地产板块再掀涨停潮，房地产行业ETF涨超8%，行业龙头万科、保利发展均实现涨停。优质民企开发商滨江集团从底部反弹近70%，地产服务商我爱我家本轮反弹超80%，家居公司亚振家居走出4连板行情。整个房地产产业链个股，在此轮反弹中涨幅超30%的公司超40家。地产板块要大反转了吗？
资料来源：东方财富
中银证券认为，从板块投资的角度来看，当前地产板块估值处于低位水平，地产股的底部也已基本明确。核心城市限购集中放松后，短期内地产板块行情仍会延续，同时，市场对于一线城市进一步松绑限购仍有期待，这对于后续板块行情或也将起到一定的支撑。但是否能有更显著的持续性行情仍取决于最终全国基本面能否兑现。后续如果有更加明确的“消化存量房产”的细则，可能将会成为本轮板块复苏的锚。现阶段地产板块逻辑为“定调转向+需求端政策宽松加码+外资进场+市场回暖后房企现金流压力减轻”。
国金证券认为，地产股价反应预期变化，转向早于基本面变化。对标美国地产，2008年底和2009年初美国落地系列金融救市措施落地，给市场带来向好预期，房地产企业基本面虽未企稳，但股价先行。4月底的高层会议提出“房地产去库存”，能促使市场预期的转向——从“房地产基本面持续下行”转向“能预见基本面的筑底”，标志着地产股价和估值的底部出现。
中邮证券认为，4月底的高层会议提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，各地放松限购、优化供给重点意在去库存。虽然当前基本面仍未有明显好转，但考虑到过去几轮行情周期基本上均为政策行情领先于基本面行情，看好未来几个月政策窗口期的估值修复行情，但是否能持续最终仍取决于后续基本面的支撑与否。
地产基本面数据仍较差！头部房企销售下滑明显！
4月40城新房成交面积环比-17.9%，同比-38.9%，同比降幅较上月收窄了10.4pct；1-4月累计成交同比-44.3%。
4月18城二手房成交面积环比+8.8%，同比-7.7%，同比降幅较上月收窄25.7pct；1-4月累计成交同比-17.4%。
4月各城市能级新房成交同比降幅均收窄，一线城市单月同环比降幅、累计同比降幅均小于二、三四线城市，市场修复程度好于弱能级城市。
供给方面，根据克而瑞，4月房企供应规模转跌，30个重点城市新增供应930万平，环比下降20%，同比下降43%，仍然是2019年以来同期最低值。
根据中银证券数据，截至4月底，一、二、三四线城市去化周期分别为19.7、16.7、71.8月。
从房地产公司销售数据来看，今年1-4月，前10强地产公司销售金额同比下滑超40%，百强房企销售金额同比下降近50%。
2024年1-4月我国TOP20房企销售情况（亿元）
房企公司经营风险层面，据开源证券统计，2023年，头部房企三道红线基本维持绿档水平，仅金地集团和新城控股现金短债比小于1。其中，滨江集团三大指标均相对领先，或是本轮反弹领先的重要原因。
地产利好政策不断！预期有望好转？
房地产产业链链条较长，又是我国居民财富的主要配置方向，因此房地产的景气度对我国经济发展有重要影响。这也是近期地产板块利好频出的主要原因。
笔者梳理了近期的主要地产政策。首先是，4月底的高层会议对房地产定调转变，市场对后续政策期待加满。会议提出“统筹研究消化存量房产”。这是在2015年之后，时隔9年，再提“去库存”。
二是，5月5日自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，提出了根据存量调节住宅用地供应的机制。商品住宅去化周期超过36个月的城市应暂停新增商品住宅用地出让；商品住宅去化周期18-36个月的城市，按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量住宅用地面积动态确定其新出让的住宅用地面积上限。
三是，5月17日，人民银行、金融监管总局联合发文调整个人住房贷款最低首付款比例，明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。同日，人民银行还宣布下调个人住房公积金贷款利率，调整商业性个人住房贷款利率。
地方层面也相继出台了多个利好政策，包括多个核心城市限购政策继续优化，公积金政策、以旧换新、取消首套房贷利率下限等。
- 多数重点城市放开限购：4月末至今，长沙、成都、杭州、西安全面取消限购政策。截至5月9日，全国范围内仅剩4个一线城市、海南、天津尚在执行限购政策。
- 多地出台促进房产“以旧换新”政策。根据中指院，截至5月6日，全国已有超50个城市表态支持住房“以旧换新”。核心城市中，4月23日深圳、4月27日南京、5月3日上海均推出“以旧换新”活动。
- 多地取消首套商业房贷利率下限。根据中指院统计，近期有近20个城市宣布四月起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，包括福州、沈阳、贵阳等二线城市以及烟台、泰州、常州等三四线城市。
- 北京、广州、贵阳等地区多个城市出台提高公积金贷款最高额度、优化公积金贷款住房套数认定标准、支持多孩家庭公积金贷款等政策。
- 部分地区出台购房补贴等政策，包括南宁市武鸣区、南京江宁区、郑州、广东惠州、广东中山、广东阳江等。
- 2024年5月14日，杭州市临安区住房和城乡建设局日前发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》，打响收储模式去库存第一枪。
27家地产公司“破净”！基金、外资青睐这些地产链公司！
房地产产业链牵涉面广，上游涉及水泥、玻璃、钢铁、涂料、塑料管、防水材料、五金等建材，中游则是地产开发商，下游涉及房产中介等服务商、物业管理、家电、家居、装修等。为了给读者提供更好的参考，笔者从多个维度梳理了A股中的房地产产业链公司。
首先，从估值角度来说，房地产开发商适用市净率PB估值法，经笔者统计发现，截至5月17日收盘，在公司市值超50亿元的地产公司当中，有27家公司市净率小于1，即公司净资产大于公司市值。多数“破净”的地产商，当前市净率估值处于历史10%以下分位水平。其中，万科的最新市净率为0.44，处于上市以来的0.39%分位水平。
接着，鉴于一季度地产公司业绩普遍较差，笔者在整个房地产产业链中筛选出了“2024年一季度营收、扣非净利润同比增长均在20%以上的公司”，共有23家。
其中，荣盛发展在2024年一季度营收同比增长80%以上、扣非净利润同比增长110%以上，本轮股价已经反弹50%以上。
接着，笔者梳理了有重要机构持股的地产产业链公司。其中，从基金持股角度来看，2024年一季度基金对于房地产板块的配置普遍较低，一季度末持股超10亿元的公司仅有14家。且重仓的主要是家电公司，家电三巨头均被基金持股超百亿元，而本轮家电的上涨更多的是出海逻辑，因此在地产政策催化下的涨幅相对落后。央企保利发展是基金持股市值最高的地产开发商，一季度末持股市值接近89亿元，该公司本轮股价反弹近40%。
此外，北向资金作为市场“聪明资金”的代表，其对房地产产业链的配置也相对较低，截至5月16日，持股市值超10亿元的公司也仅有15家。与基金一样，北向资金在房地产产业链中，重仓的也是家电三巨头。
最后，笔者梳理出了地产产业链中本轮反弹以来（4月26日以来）涨幅超30%的公司，共有45家，供大家参考，其中，房地产开发公司占多数。（涨幅居前，代表了资金的追捧程度，代表了市场的选择）
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