公募基金REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金）作为一种创新的金融工具，其发行条件相对严格，以确保投资者利益和市场的稳定发展。下面分享公募基金reits发行条件有哪些？（REITs发行必要条件），希望能给大家提供一定的参考。
公募基金reits发行条件
1. 项目权属清晰
基础设施项目权属必须清晰、资产范围明确，发起人（原始权益人）依法合规直接或间接拥有项目的所有权、特许经营权或经营收益权。
2. 土地使用依法合规
项目土地使用必须依法合规，用地性质符合土地管理相关规定。
3. 项目具有可转让性
发起人（原始权益人）、项目公司相关股东已履行内部决策程序，并协商一致同意转让。
4. 项目成熟稳定
项目运营时间原则上不低于3年，对于已实现长期稳定收益的项目，可适当降低运营年限要求。
近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正，预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。
5. 资产规模符合要求
首次发行基础设施REITs的项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元（租赁住房项目和养老设施项目不低于8亿元）。
发起人（原始权益人）具有较强扩募能力，持有的各类资产规模原则上不低于拟首次发行资产规模的2倍。
6. 参与方经营状况良好
发起人（原始权益人）、项目公司、运营管理机构近3年在投资建设、生产运营、市场监管、税务等方面无重大违法违规记录。
7. 项目收益要求
特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。
8. 项目合规性
项目应符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求。
9. 项目类型
国家优先支持位于国家重大战略区域范围内的基础设施项目，以及仓储物流、收费公路、铁路、机场、港口等项目。
10. 项目审查内容符合宏观管理政策要求，包括符合国家重大战略、国家宏观调控政策有关要求，以及符合国民经济和社会发展总体规划等。
以上条件为公募基金REITs发行的基本框架，具体项目还需根据相关法律法规和市场实践进行调整和补充。
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